公開日：2025-11-03｜執筆：よよみり（宅建士・不動産会社勤務）
「50代から不動産投資を始めたい」――そんな相談を受けることがある。
不動産会社に勤務し、宅建士として多くの投資家を見てきた立場から、本音を言う。50代の不動産投資は、かなりハードルが高い。
誤解してほしくないのは、不動産投資そのものを否定しているわけではない。実際、成功している投資家もいる。
ただし、50代から始めるにはリスクが大きすぎる。時間・融資・管理の3つの壁が立ちはだかる。
この記事では、実務で見た現実を踏まえて、なぜ50代には不動産投資よりREITを推奨するのかを解説する。
結論｜50代ならREITのほうが現実的
私の考え
- 不動産投資は20〜30代なら挑戦する価値あり
- 50代は時間・融資・管理の3つの壁が高い
- 成功している人もいるが、再現性が低い
- 50代ならREITのほうが合理的
- 少額・分散・手間なし。REITが50代の正解
不動産投資で成功している人の共通点
まず、不動産投資で成功している人も確かにいる。否定はしない。
実務で見た成功例の共通点は以下の3つだ。
① 若い世代（20〜30代）で始めた
時間があるため、空室・修繕リスクを吸収できる。融資期間も長く取れる。
② 十分な自己資金がある
物件価格の5割以上の自己資金を投入。融資依存度が低いため、キャッシュフローが安定。
③ 不動産の知識と経験がある
業界経験者、または数年かけて勉強した人。物件選びの目利きができる。
成功例：30代で始めた投資家
32歳の会社員。自己資金1,000万円で区分マンション（築10年、2,000万円）を購入。駅徒歩3分の好立地で空室リスクが低い。20年後に完済し、家賃収入が老後資金に。時間を味方につけた成功例。
ただし、50代でこの条件を満たすのは難しい。特に「時間」は取り戻せない。
50代が直面する3つの壁
壁① 時間が足りない
不動産投資は長期戦だ。リスクを回収するには最低15〜20年必要。
50歳で始めても、70歳までしか時間がない。空室・修繕・金利上昇のリスクを吸収する余裕がない。
壁② 融資期間が短い
完済年齢の上限は75〜80歳。50歳なら最長25〜30年のローンが限界。
融資期間が短い＝月々の返済額が高い＝キャッシュフローが悪化する。
| 借入額 | 金利 | 返済期間 | 月々返済額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 2.0% | 35年 | 約6.6万円 |
| 2,000万円 | 2.0% | 25年 | 約8.5万円 |
※50歳で借りると、返済額が月2万円も高くなる。
壁③ 管理の手間が将来の負担になる
60代・70代になったとき、管理の手間に耐えられるか？
- 入居者トラブル対応
- 設備故障の対応
- 空室時の入居者募集
- 確定申告
管理会社に委託すれば手間は減るが、手数料で利益が大幅減。
実務で見た50代の失敗パターン
成功例もある一方、失敗例のほうが圧倒的に多い。典型的なパターンを紹介する。
失敗例① 高利回りの地方物件で大損
年齢：55歳、職業：会社員
「利回り12%！」という地方の一棟アパート（築25年、2,500万円）を購入。
結果：入居率が50%に低下。修繕費もかさみ、3年後に売却。売却損800万円。
教訓：表面利回りの高さに騙されない。地方物件は空室リスクが高い。
失敗例② 新築ワンルームマンションの罠
年齢：52歳、職業：会社員
営業マンの「節税になりますよ」という言葉を信じ、新築ワンルームマンション（2,800万円）を購入。
結果：家賃収入9万円、返済額12万円。毎月3万円の赤字。売却しようにもローン残債より安く、売るに売れない。
教訓：新築ワンルームは割高。営業トークに騙されない。
失敗例③ サブリース契約の落とし穴
年齢：58歳、職業：自営業
「30年家賃保証」という甘い言葉に釣られ、サブリース契約でアパート（3,500万円）を購入。
結果：5年後に「家賃を下げる」と通告される。拒否すると「契約解除」と脅される。家賃が2割減額。返済が赤字転落。
教訓：サブリースは業者有利の契約。30年保証は嘘。
50代が選ぶべきはREIT（不動産投資信託）
現物不動産投資のリスクを考えると、50代ならREITのほうが現実的だ。
REITとは
複数の不動産を運用する投資信託。株式のように少額から購入でき、配当金を受け取れる。
| 比較項目 | 現物不動産 | REIT |
|---|---|---|
| 初期費用 | 500万円〜 | 数万円〜 |
| 管理の手間 | 大きい | なし |
| 空室リスク | 高い | 分散で低減 |
| 売却 | 時間がかかる | 即日可能 |
| 利回り | 3〜5% | 3〜4% |
私が実際に保有しているREIT銘柄
ここでは、私自身が実際に保有しているREITを紹介します。あくまで個人の運用例であり、特定の銘柄を推奨するものではありません。
| 銘柄名 | 証券コード | 保有方法 | 投資対象 | 評価損益（概算） |
|---|---|---|---|---|
| NFJ-REIT（NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信） | 1343 | 現物株式（楽天証券） | 国内REIT指数に連動 | +約19.6% |
| eMAXIS Slim 国内リートインデックス | — | 投資信託（SBI証券） | 国内REITに分散投資 | +約25,000円 |
| Smart-i 先進国リートインデックス | — | 投資信託（SBI証券） | 海外REIT（米国・欧州中心） | +約36,000円 |
私は楽天証券とSBI証券の2口座で運用しています。国内REITと海外REITの両方に分散し、「管理の手間なし・配当あり・分散効果」というREITのメリットを実感しています。
運用のポイント
- 楽天証券では「NFJ-REIT」を50株現物保有
- SBI証券では「eMAXIS Slim 国内リート」と「Smart-i 先進国リート」を
- 配当金は再投資に回し、長期保有を基本に運用
※データは2025年11月3日時点。利回りや評価額は将来を保証するものではありません。投資判断は自己責任でお願いします。
REITのメリット
- 少額（数万円）から始められる
- 管理の手間がゼロ
- 複数の不動産に分散投資
- いつでも売却できる（流動性が高い）
- 配当利回りは年3〜4%
- 新NISAで非課税投資も可能
REITのデメリット
- 元本保証なし（価格変動リスク）
- 現物不動産ほどの節税効果はない
それでも、50代にはREITのほうが合理的だ。時間・融資・管理の3つの壁を考えれば、REITが最適解。
すでに不動産投資をしている方へ
この記事は「これから始める50代」向けの注意喚起です。
すでに不動産投資をしている方を否定するものではありません。
成功している投資家の方々は、物件選び・資金管理・リスク管理がしっかりできています。そのまま継続して、資産形成を進めてください。
むしろ、経験者の知見は貴重です。これから始める方へのアドバイスをお願いしたいくらいです。
まとめ
- 不動産投資そのものは否定しない。成功している人もいる。
- ただし、50代から始めるには時間・融資・管理の3つの壁が高い
- 20〜30代なら挑戦する価値あり。時間を味方につけられる。
- 50代は失敗例のほうが圧倒的に多い
- 50代ならREITのほうが現実的
- 少額・分散・手間なし。REITが50代の正解
- 新NISA＋REITで非課税投資も可能
不動産業界の人間として、本音を伝えた。50代の選択肢として、REITを検討してほしい。
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※本記事は筆者の個人的見解であり、特定の投資を推奨・否定するものではありません。すでに不動産投資をしている方を否定する意図はありません。投資判断は自己責任でお願いします。
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